Dnem 1.7.2020 vstupuje v účinnost velká novela zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku v části upravující bytové spoluvlastnictví včetně správy domu a pozemku a vznik, existenci a fungování společenství vlastníků, přijatá zákonem č. 163/2020 Sb.
V návaznosti na změny občanského zákoníku byly uvedeným zákonem v menším rozsahu doplněny také zák. č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, a č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým RD některých bytových družstev a o změně některých zákonů.
Pro společenství vlastníků přináší novela obč. zákoníku především tyto významné změny:
I. Přechod dluhů na příspěvcích na správu domu a pozemku, a nově také na zálohách na služby při převodu jednotky
SV nemá při převodu vlastnického práva povinnost vypořádat příspěvky na správu domu a pozemku ani zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby). Na nového vlastníka (nabyvatele) přecházejí při převodu vlastnického práva k jednotce dluhy původního vlastníka (převodce) vůči SV na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních za poskytované služby, včetně záloh na tato plnění – jakmile se nabyvatel stane novým vlastníkem jednotky, přechází na něj tyto dluhy a převodce ručí za jejich řádné splnění. Tento účinek změny vlastnictví jednotky nemohou převodce a nabyvatel vyloučit ujednáním v kupní, darovací či jiné smlouvě, ani jiným způsobem (např. čestným prohlášením převodce, že dluhy vůči SV doplatí).
II. Zrušení předkupního práva spoluvlastníků při prodeji jednotky
Pokud vlastník společně s bytem převádí spoluvlastnický podíl
na nebytové jednotce (např. na garážovém stání) nebo
na pozemku v podílovém spoluvlastnictví
a tento spoluvlastnický podíl funkčně souvisí s vlastnictvím bytu (např. opravňuje vlastníka bytu k užívání určitého garážového či parkovacího stání), nemá vlastník povinnost nabídnout tento podíl přednostně k odkoupení ostatním spoluvlastníkům
III. Rozšíření oznamovacích povinností vlastníka jednotky vůči společenství vlastníků
Vlastník je povinen oznámit SV
nabytí vlastnictví k jednotce,
své jméno a bydliště (tj. adresu, na které se skutečně zdržuje),
jméno a bydliště osoby, které přenechal svůj byt k užívání na dobu nikoli přechodnou (celkem aspoň 2 měsíce v průběhu jednoho roku),
počet osob v domácnosti.
Osobou, které vlastník přenechal byt k užívání na dobu nikoli přechodnou, je nejen nájemce, ale také osoba užívající byt na základě jiného typu smlouvy (např. o ubytování) nebo bezesmluvně (např. vlastníkova osoba blízká, které umožnil užívat byt po dobu své delší nepřítomnosti, z důvodu její bytové nouze apod.)
Vlastník má povinnost oznámit SV (statutárnímu orgánu) všechny zamýšlené stavební úpravy uvnitř svého bytu, tj. již před jejich zahájením. Úpravy nesmí ohrozit, poškodit nebo změnit společné části domu, a to ani ty, které jsou uvnitř bytu nebo přístupné pouze z bytu, což má SV právo kontrolovat prostřednictvím svého statutárního orgánu nebo jím pověřené osoby.
Pokud má SV za to, že by stavební úpravy mohly vážně ohrozit společné části, může se obrátit na soud, aby tomuto vlastníkovi uložil konkrétní opatření vhodná a přiměřená k odvrácení hrozící újmy (např. i formou předběžného opatření).
Nově má vlastník povinnost hlásit statutárnímu orgánu SV (pokud nevzniklo SV, pak správci) osoby, kterým poskytuje svůj byt i k jiným účelům než k zajištění bytové potřeby (krátkodobý pronájem), neboť dle zákona č. 67/2013 Sb. jsou také tyto osoby považovány za osoby rozhodné pro rozúčtování služeb, které SV pro vlastníky jednotek zajišťuje.
Vlastník jednotky je rovněž povinen stejným způsobem předem oznámit podnikání nebo jinou činnost, kterou v bytě hodlá provozovat po dobu nikoli přechodnou, jestliže může vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě (zejména se jedná o krátkodobé ubytování či pronájem prostřednictvím Airbnb či Booking).
IV. Zjednodušení postupu při prodeji jednotky problémového spoluvlastníka
Statutární orgán SV je oprávněn podat se souhlasem většiny hlasů vlastníků jednotek a většiny všech vlastníků (nepřihlíží se k hlasu vlastníka jednotky, jejíž prodej se navrhuje) k soudu návrh, aby nařídil prodej jednotky toho vlastníka, který i přes písemnou výstrahu porušuje svoje povinnosti způsobem, který podstatně omezuje nebo znemožňuje výkon práv ostatních vlastníků jednotek. Výstrahu je nutné tomuto vlastníkovi doručit; její náležitosti stanoví zákon.
V. Možnost konání náhradního shromáždění a jeho usnášeníschopnost
Stanovy lze doplnit o možnost konání náhradního shromáždění, jehož usnášeníschopnost je podmíněna přítomností vlastníků s minimálně 40 % všech hlasů.
VI. Doplnění pořadu jednání (programu) shromáždění na základě požadavku vlastníků
Statutární orgán je povinen zařadit na pořad shromáždění určitou záležitost na základě žádosti vlastníků jednotek, kteří mají více než 1/4 všech hlasů, pokud tuto žádost podají statutárnímu orgánu před zasláním pozvánky na shromáždění a její zařazení je odůvodněno nebo je k ní navrženo usnesení. Zda je záležitost navržená k zařazení na program shromáždění odůvodněná, posuzuje statutární orgán a jeho názor může být odlišný od názoru vlastníků, kteří požadují její zařazení na program shromáždění. Aby se předešlo možným sporům, doporučujeme navrhovatelům vždy formulovat k požadovanému bodu programu návrh usnesení, neboť v takovém případě je jednoznačné, že předmětná záležitost musí být na program jednání zařazena.
VII. Zjednodušení podmínek změny prohlášení vlastníka
Ke změně prohlášení bude stačit souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne, a souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek a většiny všech vlastníků jednotek. Jestliže je k dotčené jednotce zřízeno zástavní právo, vyžaduje se také souhlas zástavního věřitele.
Pokud se změna prohlášení týká jen společných částí a nemění se velikost podílu na společných částech (jde např. o přístavbu výtahu či změnu účelu užívání společných částí, jež nejsou ve výlučném užívání), stačí jen souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek a většiny všech vlastníků jednotek. Stejně je tomu v případě změny účelu užívání bytu na základě žádosti jeho vlastníka nebo při změně pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí.
Souhlas 100 % vlastníků je nutný v případě změny prohlášení vlastníka upravující změnu poměru výše příspěvku na správu domu a pozemku – dotýká se práv a povinností všech vlastníků.
Pro všechny změny prohlášení platí, že souhlas musí být udělen písemně. Při jeho udělení jednotlivými vlastníky je možné postupovat obdobně jako při rozhodnutí shromáždění mimo zasedání (per rollam).
Z důvodu zavedení samostatného postupu pro změnu prohlášení už o této záležitosti nerozhoduje shromáždění; v působnosti shromáždění zůstává pouze rozhodování o takových stavebních úpravách společných částí, které nepodléhají změně prohlášení (tj. těch, které jsou vně bytu a nejsou ve výlučném užívání některého vlastníka jednotky). Stanovy se v té části, která ve výčtu pravomocí shromáždění uvádí také rozhodování o změně prohlášení, nepoužijí. (Není nutné neprodleně přistupovat ke změně stanov jen z důvodu změny zákona!)
VII. Přizpůsobení obsahu stanov
Zákon umožňuje, aby po vzniku SV byl ze stanov vypuštěn údaj o určení prvních členů statutárního orgánu. Tato úprava se nepovažuje za rozhodnutí o změně stanov, ale pouze za tzv. přizpůsobení stanov (jedná se o čistě formální zásah do stanov), které je oprávněn provést statutární orgán a k němuž není třeba rozhodnutí shromáždění ani forma veřejné listiny.
Pod č. 2018/2002/EU byla přijata směrnice Evropského parlamentu a Rady, kterou se mění směrnice č. 2012/27/EU o energetické účinnosti, která přinesla mimo jiné také povinnost poměrového měření tepla a teplé vody v bytových domech a následné rozdělování nákladů na vytápění a dodávku teplé vody mezi konečné spotřebitele.
Nová směrnice přináší zejména tyto změny:
spotřeba teplé vody musí být bez výjimky zjišťována měřením; u spotřeby tepla je měření preferovaným způsobem jeho zjištění, směrnice však připouští použití indikátorů topných nákladů
měřiče nebo indikátory instalované po 25.10.2020 musí být již dálkově odečitatelné dálkově (tj. bez nutnosti přístupu do bytu nebo jednotky)
měřiče nebo indikátory instalované do 25.10.2020 (včetně) musí být vybaveny možností dálkového odečtu nebo nahrazeny dálkově odečitatelnými přístroji do 1.1.2027.